Proses dan Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah dari Orang Tua ke Anak: Panduan Lengkap

Jakarta - Balik nama sertifikat tanah dari orang tua ke anak bukan hanya sekadar formalitas, tetapi proses hukum yang harus dilalui untuk memastikan hak kepemilikan sah secara administratif. Banyak masyarakat awam beranggapan bahwa cukup dengan pernyataan keluarga, kepemilikan tanah sudah berpindah. Namun, menurut aturan, segala peralihan hak atas tanah harus tercatat resmi di Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN).

Artikel ini akan membahas secara menyeluruh bagaimana proses dan biaya balik nama sertifikat tanah, baik melalui hibah maupun waris, lengkap dengan persyaratan dan rumus perhitungannya, agar Anda bisa memahami gambaran utuhnya sebelum memulai pengurusan.

Hibah atau Waris? Kenali Perbedaannya

Sebelum membahas lebih jauh soal biaya, penting untuk memahami jalur peralihan hak yang akan Anda tempuh. Ana Anida, Direktur Pengaturan Pendaftaran Tanah dan Ruang, PPAT dan Mitra Kerja di Kementerian ATR/BPN, menjelaskan bahwa pemberian tanah dari orang tua kepada anak dibagi menjadi dua kategori: hibah dan waris.

“Waris dilakukan saat orangtua sudah meninggal, sedangkan hibah dilakukan saat orangtua masih hidup,” ungkap Ana kepada detikProperti, Kamis (29/5/2025).

Dari penjelasan itu, Anda bisa menyiapkan dokumen sesuai jalur yang relevan.

Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah

Tak sedikit yang bertanya: berapa sih biaya balik nama tanah? Jawabannya: tergantung. Biaya ini bervariasi sesuai dengan luas tanah, nilai tanah di wilayah tertentu, serta dokumen pendukung yang harus disiapkan.

Aplikasi Sentuh Tanahku yang diluncurkan oleh Kementerian ATR/BPN dapat digunakan untuk simulasi biaya awal. Selain itu, Anda juga harus memperhitungkan biaya jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sesuai ketentuan.

Balik Nama karena Waris

Jika peralihan hak dilakukan karena waris, berikut persyaratan yang harus dipenuhi sesuai Peraturan Kepala BPN (PKBPN) Nomor 1 Tahun 2010:

• Formulir permohonan
• Surat kuasa (jika dikuasakan)
• Fotokopi KTP dan KK para ahli waris
• Sertifikat asli
• Surat keterangan waris
• Akta wasiat (jika ada)
• Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan
• Bukti pembayaran SSB (BPHTB)

Perhitungan Biaya:

• PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak)
  Rumus:
  T = (1/1000 × Luas Tanah × Zona Nilai Tanah) + Rp 50.000
  Dasar hukum: Pasal 16 ayat (2) PP 128 Tahun 2015
• BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
  Rumus:
  BPHTB = 5% × (Luas Tanah × NJOP – Pengurangan sesuai ketentuan daerah)
  Mengacu pada UU Nomor 1 Tahun 2022

Balik Nama karena Hibah

Jika orang tua ingin menyerahkan tanah saat masih hidup, prosesnya masuk kategori hibah. Persyaratan yang perlu disiapkan:

• Formulir permohonan
• Surat kuasa (jika dikuasakan)
• Fotokopi KTP dan KK pemberi hibah dan penerima hibah
• Sertifikat asli
• Akta hibah PPAT
• Izin pemindahan hak (jika dicantumkan dalam sertifikat)
• Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan
• Bukti pembayaran SSB (BPHTB)

Perhitungan Biaya:

• PNBP
  Sama seperti waris:
  T = (1/1000 × Luas Tanah × Zona Nilai Tanah) + Rp 50.000
• BPHTB
  Sama seperti waris:
  BPHTB = 5% × (Luas Tanah × NJOP – Pengurangan sesuai ketentuan daerah)
• PPh Hibah (Pajak Penghasilan)
  Menurut Muhammad Rizal Siregar, pengacara properti, pajak ini dikenakan sebesar 2,5% dari nilai bruto pengalihan hak berdasarkan harga pasar.
  Rumus:
  PPh hibah = 2,5% × jumlah bruto nilai pengalihan

Setelah pajak ini dilunasi, pihak terkait dapat mengajukan Surat Keterangan Bebas Pajak Penghasilan (SKB PPhTB) di Kantor Pelayanan Pajak (KPP) setempat. Rizal menjelaskan, “SKB itu diberikan oleh KPP setempat berdasarkan laporan wajib pajak. Jika pajaknya sudah diperiksa oleh KPP setempat, bisa buat dalam pernyataan atau surat dari KPP dengan terlebih dahulu surat permohonan oleh wajib pajak.”

Mengurus balik nama sertifikat tanah dari orang tua ke anak memang memerlukan ketelitian, kesabaran, dan biaya yang tidak sedikit. Namun, dengan pemahaman yang baik mengenai alur, persyaratan, serta simulasi biayanya, Anda bisa menghindari kesalahan administratif yang berpotensi memperlambat proses.

Langkah pertama yang penting adalah menentukan jalur hibah atau waris. Selanjutnya, lengkapi dokumen sesuai aturan, hitung biaya dengan cermat (termasuk potensi pajak tambahan seperti PPh), dan jangan ragu memanfaatkan layanan digital seperti Sentuh Tanahku untuk mempermudah pengecekan awal. Dengan proses yang rapi, sertifikat tanah Anda akan aman dan sah secara hukum untuk diwariskan ke generasi berikutnya.

(*)